Az ingatlanszerzés során leggyakrabban felmerülő technikai és jogi kérdésekre itt találja a válaszokat. További kérdés esetén, kérjük keresse fel irodánkat, állunk szíves rendelkezésére!
Az adás-vétel menete
Miután megtalálta az Ön és családja igényeihez mért legmegfelelőbb ingatlant, kérjen segítséget jogászától, könyvelőjétől vagy kollégáinktól a sikeres adás-vétel lebonyolításához.
Első lépés: a mindkét fél számára elfogadható ár megtalálása, az áralku.
A sikertelen adás-vételek legfőbb oka a hibás kommunikáció az eladó és a vevő között. Ennek leküzdése érdekében célszerű írásbeli vételi ajánlatot benyújtani, mely a vételi szándék megerősítését szolgálja. Az erre kapott válasz alapján indulhat meg az áralku menete, melynek végső célja a mindkét fél számára elfogadható és előnyös ár megtalálása.
Második lépés: a tulajdoni lap lekérése, melynek célja kettős:
- Egyrészről a hiteles tulajdoni lapból egyértelműen megállapítható az ingatlan tulajdonosainak személye, és hogy terheli-e az ingatlant valamely tulajdonszerzést korlátozó vagy akadályozó jog. A hatályos magyar jogszabályok szerint az eladónak nem kötelessége tájékoztatnia a vevőt arról, amit a vevő a földhivatalok ingatlan-nyilvántartása alapján megtudhat.
- Másrészt valamennyi bank és takarékszövetkezet a kölcsönkérelem kötelező mellékleteként bekéri a fedezetül felajánlott ingatlan tulajdoni lap másolatát.
A hiteles tulajdoni lap másolatért fizetendő igazgatási szolgáltatási díj 6250.- Ft
A tulajdoni lap három részből áll, melyek tartalma a következő:
- Az ingatlan adatai: település neve, ingatlan fekvése, belterületen lévő ingatlannál az utca neve és házszáma, a helyrajzi szám, az ingatlan területének nagysága, művelési ága, a művelés alól kivett terület elnevezése, az épület fő rendeltetés szerinti jellege (lakóház, üdülő, gazdasági épület, stb.), az ingatlan jogi jellege (társasház, szövetkezeti ház, műemlék, tanya, stb)
- Az ingatlan tulajdonosainak neve, valamint intagtlan-nyilvántartási szempontból egyéb, személyazonosításra alkalmas adatok.
- Teheralap, mely tartalmazza az ingatlanon fennálló egyéb jogokat, mint például haszonélvezeti, használati jog, telki szolgalmi jog, elő- és visszavásárlási, valamint vételi jog, tartási és életjáradéki jog, jelzálogjog, végrehajtási jog fennállását. A tulajdoni lapnak e része még tartalmazza az ezeket bejegyző határozat számát, továbbá a jogosultnak a nevét és a lakóhelyét. Ezen kívül tartalmaz még az ingatlanhoz vagy a bejegyzett jogokhoz kapcsolódó ún. tényeket is, pl.: elidegenítési és terhelési tilalmat; telekalakítási és építési tilalom elrendelésének tényét; árverés kitűzésének a tényét; a törölt zálogjog ranghelyének fenntartását stb.
Amennyiben a kezünkben olyan tulajdoni lap másolat van, amelyen a III. rész "Bejegyzést nem tartalmaz", nyugodtak lehetünk, hogy a másolat készítése időpontjában az ingatlan tehermentes.
Harmadik lépés: az adás-vételi szerződés elkészítése
Az adásvételi szerződés elkészítését ügyvéd végzi, melynek költségét ( a vételár 0,5-1,5%-a) a vevő biztosítja, ám ettől természetesen el lehet térni. Célszerű előszerződést kötni, melyben rögzíteni kell az olyan releváns részleteket, mint a fizetési feltételek, a foglaló mértéke ( a vételár 10-20%), a birtokba adás ideje, stb.
Egy adásvételi szerződésnek mindenképpen tartalmaznia kell:
- Az eladó nevét, főbb azonosítóit (pontos cím, cégjegyzékszám)
- A vevő nevét, főbb azonosítóit (pontos cím, cégjegyzékszám)
- Az adásvétel tárgyát (pontos cím, helyrajzi szám, tulajdonos, tulajdoni hányad)
- A vételárat
- A fizetés feltételeit
- Az ingatlanon lévő terhelésekkel kapcsolatos rendelkezéseket
- A szerződéskötéssel kapcsolatos költségek viselésének módját
- A birtokbaadás körülményeit
- Az ingatlan állagának ismeretére vonatkozó kijelentést
- Az ellenjegyző ügyvédek megbízását és nevét
- Az ingatlanátírási hozzájárulást
- Az esetleges jogvita esetén illetékes bíróság nevét
Negyedik lépés: a tulajdonjog átruházása
Az adás-vételi szerződésben rögzített feltételek teljesülése esetén kerül sor a tulajdonjog átruházásra, melynek legfontosabb lépése a tulajdoni lapon történő tulajdonos váltás bejegyzése. Kérelemre történik, melynek ügyintézése a jogi képviselő feladata, ám célszerű minden esetben a bejegyzésről személyesen is meggyőződnünk, ugyanis ennek elmulasztásával a tulajdonjog nem kerül átruházásra.
Értékesítési formák
Hagyományos ingatlanértékesítés
A hagyományos ingatlan értékesítés alatt értjük azt az ingatlannal kapcsolatos műveletet, amelyben kizárólag az ingatlanra kötött adásvételi szerződéssel száll át az ingatlan tulajdonjoga az eladóról a vásárlóra. Ebben az esetben az adásvételi szerződés benyújtásra kerül a Földhivatalhoz, ahol érkeztetik. Egy nap múlva a tulajdoni lapon megjelenik a széljegy, majd bejegyzik az új tulajdonost. Részletre történő vásárlás esetén az ingatlan birtokbaadása és tulajdonjog átruházása elválik egymástól. Az eladó a teljes vételár kifizetéséig fenntartja tulajdonjogát.
Előértékesítés
Az ingatlan előértékesítése egy olyan speciális konstrukció, amelyben az adásvételi szerződés az ingatlan teljes felépítése előtt kerül megkötésre és a vételár részletekben, az építéssel párhuzamosan kerül megfizetésre. Az épület teljes elkészültéig a vevő a befizetett vételárrész biztosítékaként jelzálogjogot kap. Az előértékesítési konstrukcióban, az utóbbi években a vevő és az eladó közé a bank is minden esetben bekerül, aki speciális finanszírozási konstrukción keresztül ellenőrzi a befizetett vételárrészek felhasználását.
Ingatlanprojekt értékesítése
Számos esetben az ingatlan nem önállóan, hanem egy projekt részeként kerül értékesítésre. Ebben az esetben nem csupán az ingatlan az adásvétel tárgya, hanem az ingatlannal kapcsolatos tervek, tanulmányok és engedélyek. Bizonyos kockázatos ingatlanok lényegesen kedvezőbben értékesíthetők projekt formájában, mint a hagyományos módon, azáltal, hogy az ingatlanfejlesztésben megnyilvánuló kockázat jelentős mértékben csökkenthető. Projektként általában fejlesztésre alkalmas ingatlanokat (pl. telkeket, leromlott állapotú felépítményes ingatlanokat) szoktak értékesíteni. Leghatékonyabban azok a projektek értékesíthetők, amelyeknél az ingatlanhoz – a kiviteli terveken túl – tartozik egy érvényes építési engedély, rendelkezésre áll adott kondíciókkal egy hitelígérvény, valamint megvan az ingatlan későbbi használója, üzemeltetője.
Ingatlan értékesítése gazdasági társaság értékesítésével
Bizonyos esetekben alkalmazzák azt a megoldást, hogy nem közvetlenül ingatlant adnak el, hanem létrehoznak egy gazdasági társaságot – vagy még a fejlesztés kezdetén vagy utólag, ekkor az ingatlant apportba adják – amely az ingatlant birtokolja, és annak a tulajdonjoga kerül értékesítésre.
Speciális értékesítés vételi jog lehívásával
Az ingatlanok értékesítésének speciális módja a vételi jog értékesítésével történik. A vételi jog alapján a vételi jog birtokosa egy adott időpontban, vagy egy adott időtartamon belül, egy adott áron megvásárolhatja az adott ingatlant. A vételi jog értéke az opció lehívásának időpontjától valamint a leszerződött vételártól függ.
Adó és illetékvonzatok
Lakóingatlan megszerzésekor fizetendő visszterhes vagyonátruházási illeték
Lakás, lakóingatlan megszerzése esetén a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja, a megszerzett lakóingatlan forgalmi értéke. (Amennyiben az illetékhivatal nem talál túlzott eltérést a vételár és a becsülhető forgalmi érték között, úgy a vételár alapján róják ki az illetéket.)
Az ingatlanátírási illeték mértéke
A legtöbb esetben 4 százalék az illeték, tehát 80 ezer forinttal nő ingatlanvásárlás utáni illeték, ha valaki 4 millió forintnál drágább lakást, házat vásárol, tehát az esetek nagyobb részében. De nem minden esetben 4 százalék az illeték, 1 milliárd forint felett 2 százalékra csökken.
Fiatalok első lakásvásárlása
A 35 év alattiak lakásszerzési kedvezménye első lakás esetén az eddigi 8 millió forintos értékhatárról 15 millió forintra emelkedett, és megszüntették az illetékkedvezmény-maximumot is. Tehát a 35 éven aluli vásárlónak első lakás esetén, ha 15 millió forintnál olcsóbb ingatlant vásárolnak, akkor csak az illeték felét kell kifizetniük.
Új építésű ingatlan vásárlására vonatkozó illeték kedvezmény
Új építésű ingatlan vásárlása 15 M Ft-ig illetékmentes. 15 M Ft és 30 M Ft közötti értéken vásárolt ingatlan esetén, a 15 M Ft - ig fizetendő illetéket nem kell megfizetni. (vagyis a 15 M Ft-t meghaladó rész 4 %-a fizetendő) 30 M Ft vagy magasabb forgalmi értékű ingatlan megszerzése esetén nem vehető igénybe illeték kedvezmény.
Illetékmentesség
Illetékmentes a vásárlás Csok (családi otthontámogatási kedvezmény) igénybevétele esetén.
Ingatlan eladásakor aktuális adózási szabályok
A jövedelemszerzés időpontja
Ingatlanok esetén (lakás, üzlethelyiség, garázs, stb.), továbbá az ingatlan nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog (pl.: haszonélvezet) megszerzése időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, határozatot) a Földhivatalhoz benyújtották.
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog szerzési időpontjának az erről szóló szerződés szerinti időpontot kell tekinteni. Öröklés esetén az örökség megnyíltának napját kell a szerzés időpontjának tekinteni.
A jövedelem kiszámítása
Az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem kiszámításakor, a keletkezett bevételből le kell vonni azokat a kiadásokat, melyek az értékesített ingatlan megszerzésével és eladásával kapcsolatban az eladónál felmerültek.
Levonható kiadások:
1. a szerzésre fordított összeg: (vásárlásnál: vételár, öröklésnél: forgalmi érték, stb.)
2. az ingatlan megszerzésével és eladásával kapcsolatban felmerült kiadás (megfizetett illeték, ügyvédi költség, ingatlanközvetítői jutalék, hirdetési költség stb.)
3. az értékesített ingatlanon időközben elvégzett értéknövelő beruházások költsége (bővítés, fűtéskorszerűsítés stb.)
Az állagmegóvó beruházások költsége (festés, burkolás stb.) nem vonható le. Fontos, hogy a költségek csak akkor számolhatóak el, ha azok számlával vagy más okirattal igazoltak.
A levonások után fennmaradó jövedelem tovább csökkenthető:
- 0 százalékkal, a szerzés évében és az azt követő évben,
- 10 százalékkal, a szerzés évét követő második évben,
- 40 százalékkal, a szerzés évét követő harmadik évben,
- 70 százalékkal, a szerzés évét követő negyedik évben.
